Как получить кредит на выкуп помещения у арендодателя

Введение

Для малого и среднего бизнеса аренда помещений зачастую становится самой значительной статьей расходов. Однако если арендодатель готов продать помещение, которое уже используется бизнесом, это — шанс укрепить финансовую устойчивость. Выкуп коммерческой недвижимости позволяет сократить зависимость от внешних условий, зафиксировать издержки, улучшить балансовую структуру. Вопрос лишь в одном: где взять деньги на выкуп помещения у арендодателя, если бизнес работает в оборот, а свободных средств нет?

Рассмотрим, как получить кредит на выкуп помещения, какие банки предлагают такие программы, на что обратить внимание при оформлении, и какие нюансы нужно предусмотреть.

Почему стоит задуматься о выкупе помещения

На первый взгляд, арендовать проще: не нужно брать на себя долговую нагрузку, проще переехать. Но у выкупа есть весомые преимущества:

• Финансовая предсказуемость. Больше нет рисков внезапного повышения аренды.

• Рост капитала. Помещение становится активом на балансе компании.

• Налоговая экономия. Проценты по кредиту можно включать в расходы, уменьшая налогооблагаемую базу.

• Свобода распоряжения. Можно перепланировать, сдавать часть помещения или использовать под залог.

Пример из практики:

Компании ООО «ПромИмпекс», специализирующейся на производстве упаковки, арендодатель предложил купить ангар, который они арендовали 7 лет. Сумма сделки — 14 млн рублей. При помощи кредитного брокера они оформили кредит под залог приобретаемого объекта, и теперь аренда заменилась выплатой по кредиту на те же 160 тыс. руб. в месяц, но через 7 лет здание переходит в полную собственность.

Кредит на выкуп помещения: как это работает

Кредит на выкуп помещения — это тип целевого кредита, предоставляемого бизнесу на покупку объекта, который он в данный момент арендует. По своей сути это коммерческая ипотека, но с упрощенным пакетом документов и оценкой, если объект уже в использовании.

Кто может получить:

• ИП и ООО, работающие более 6–12 месяцев.

• С положительной финансовой историей.

• С оборотом, достаточным для обслуживания кредита.

Что важно:

• Помещение должно находиться в собственности арендодателя.

• Не должно быть юридических обременений.

• У арендодателя должна быть готовность продать объект, в идеале — предварительный договор купли-продажи.

Форматы кредитования: какие есть варианты

1. Коммерческая ипотека под залог приобретаемой недвижимости

Наиболее распространенный вариант. Банк выдает кредит, а залогом выступает покупаемое помещение.

Плюсы:

• Длинный срок (до 15 лет).

• Сравнительно низкая ставка.

• Не требуется дополнительное обеспечение.

Минусы:

• Длительное оформление.

• Не все банки кредитуют на такую цель, если нет господдержки.

2. Кредит под залог действующего имущества бизнеса

Если приобретаемый объект не проходит по параметрам залога (например, в плохом состоянии), можно привлечь стороннее обеспечение: транспорт, оборудование, другое помещение.

Плюсы:

• Можно профинансировать сложные сделки.

• Не зависит от ликвидности приобретаемого объекта.

Минусы:

• Увеличенные требования к обеспечению.

• Риски переоценки залога.

3. Лизинг коммерческой недвижимости

Формально вы не выкупаете, а берете в финансовую аренду с правом выкупа. Подходит, если у арендодателя есть возможность перевести объект на баланс лизинговой компании.

Плюсы:

• Меньше требований к заемщику.

• Быстрая сделка.

Минусы:

• Объект не сразу становится собственностью.

• Возможно, потребуется дополнительная комиссия.

Какие банки дают кредиты на выкуп помещений

На момент написания статьи, программы кредитования под выкуп коммерческой недвижимости есть в следующих банках:

• Сбербанк. Программа «Коммерческая ипотека». Возможно оформление по кадастровой стоимости.

• Альфа-Банк. Выдает кредиты на покупку недвижимости с минимальной предоплатой.

• Промсвязьбанк. Специализируется на кредитовании малого бизнеса, активно работает с программами поддержки МСП.

• МКБ. Поддерживает сложные сделки, в том числе с недвижимостью, в регионах.

• Региональные банки. Часто предлагают гибкие условия, особенно если помещение находится в залоге у самого банка.

Пошаговая инструкция: как оформить кредит на выкуп

Шаг 1: Получить согласие арендодателя на продажу

Это должно быть не просто устное обещание, а желательно — письменное намерение или предварительный договор купли-продажи.

Шаг 2: Провести юридическую проверку объекта

• Есть ли обременения?

• Есть ли зарегистрированные права?

• Нет ли арендных споров?

Шаг 3: Подготовить документы

Для банка потребуется:

• Финансовая отчетность за 6–12 месяцев.

• Выписка по расчетному счету.

• Договор аренды.

• Уставные документы.

Шаг 4: Подать заявку в банк или через кредитного брокера

Важно сравнивать предложения. Через кредитного брокера можно получить доступ к спецпрограммам с пониженными требованиями.

Шаг 5: Оформить залог и завершить сделку

После одобрения кредит оформляется, деньги переводятся продавцу, а помещение регистрируется за покупателем с обременением в пользу банка.

Особенности налогообложения и учета

При выкупе помещения и взятии кредита важно учесть:

• Амортизацию объекта — снижает налогооблагаемую прибыль.

• Проценты по кредиту — можно включить в расходы.

• Учет в балансе — помещение становится основным средством.

Это повышает инвестиционную привлекательность бизнеса и открывает доступ к большему финансированию в будущем.

Какие сложности могут возникнуть

• Арендодатель передумал продавать — нужно заранее подписывать опцион.

• Банк не принял помещение в залог — нужно оценивать заранее.

• Недостаточно средств на первоначальный взнос — ищите программы с господдержкой.

Советы:

• Работайте с брокером, если сделка нестандартная.

• Не скрывайте детали от банка — все вскроется при проверке.

• Проверьте, нет ли ограничений по использованию помещения (например, по назначению земли).

Заключение

Выкуп помещения у арендодателя — это не просто способ освободиться от аренды. Это стратегический шаг к укреплению бизнеса, созданию ликвидного актива и снижению зависимости от внешней среды. Благодаря правильному подбору кредитного инструмента и профессиональному сопровождению, даже сложные сделки можно провести эффективно и безопасно.

Мы как кредитные брокеры ежедневно сопровождаем такие кейсы, подбираем выгодные условия, даже если бизнес с нулевой или слабой отчетностью, и находим решения там, где банки отказывают.

Готовы подобрать лучшее решение именно для вашего бизнеса? Мы поможем на каждом этапе — от переговоров с арендодателем до регистрации сделки.
Узнайте больше и оставьте заявку на:
👉 https://vkredit.online/services/credit/
📲 Либо получите консультацию прямо сейчас: https://wa.me/message/6Q4LPCBTXGPXP1